En abril de 2022, se formalizó mediante escritura pública la compraventa de una vivienda unifamiliar junto con el terreno anexo, por un precio de 300.000 euros, entre una sociedad y un matrimonio adquirente. Se presentó el modelo 600 de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), aplicando el valor de referencia catastral vigente en la fecha de devengo del impuesto.
No obstante, en junio del mismo año, se solicitó la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos, alegando que la base imponible debía ser el valor real del inmueble, superior al valor de referencia aplicado.
La Gerencia Territorial del Catastro emitió un informe rectificando el valor de referencia, lo cual conllevó la modificación de la base imponible. Sin embargo, ante la desestimación del recurso de reposición presentado por los interesados, se acudió a reclamación económico-administrativa, parcialmente estimada, lo que dio lugar a una nueva corrección del valor del inmueble. A pesar de la estimación parcial de la solicitud de rectificación y la consiguiente devolución parcial de ingresos indebidos, el nuevo recurso de reposición fue nuevamente desestimado. La Gerencia Territorial ratificó el último valor de referencia aprobado.
Conforme a la normativa vigente, para el cálculo de la base imponible del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, debe aplicarse como regla general el valor del bien transmitido. Tratándose de bienes inmuebles, se atenderá al valor de referencia catastral vigente en la fecha del devengo, salvo que el precio pactado o declarado sea superior, en cuyo caso deberá tomarse este último como base imponible.
El valor de referencia puede ser impugnado, siendo necesario informe vinculante de la Dirección General del Catastro, siempre que se aporten pruebas suficientes que desvirtúen su exactitud.
El Tribunal Superior de Justicia de Burgos analiza si la impugnación del valor de referencia debió prosperar, atendiendo al estado ruinoso del inmueble. En este sentido, se argumenta que la vivienda carece de condiciones mínimas de habitabilidad, lo cual se acredita mediante fotografías, informes de tasación, presupuestos de reparación y pruebas testificales.
Aunque la Gerencia del Catastro aplicó un coeficiente de depreciación funcional por la falta de determinadas instalaciones, el Tribunal entiende que esta corrección resulta insuficiente. Según el fallo, la edificación no cuenta con instalaciones básicas ni servicios mínimos, lo que impide que pueda considerarse habitable. En consecuencia, debe aplicarse el coeficiente corrector del 0%, reservado para inmuebles en estado ruinoso.
El TSJ de Burgos concluye que el inmueble adquirido es manifiestamente inhabitable, motivo por el cual el valor de referencia debe ser corregido aplicando un coeficiente cero. Esto implica que, al no existir valor de referencia efectivo, la base imponible debe coincidir con el precio pactado en la escritura pública, es decir, 300.000 euros.
Este criterio sienta un precedente importante, dado que reconoce la procedencia de la impugnación del valor de referencia por causas materiales del inmueble, y obliga a ajustar el valor de referencia a la realidad física y funcional del bien transmitido.
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