La Dirección General de Tributos resuelve una de las dudas más comunes entre arrendadores: ¿qué pasa con el IVA de los alquileres no cobrados cuando el inquilino se marcha y desaparece?
Miles de arrendadores se enfrentan cada año al mismo dilema: tienen facturas emitidas, IVA repercutido e ingresado en Hacienda… pero llevan años sin ver un solo euro de esas rentas. Y, para colmo, el inquilino ha abandonado el local sin dejar rastro.
La buena noticia es que la Ley del IVA permite modificar la base imponible en estos casos y recuperar el impuesto ingresado, siempre que se cumplan ciertas condiciones y se actúe con rigor documental y contable.
En la reciente consulta vinculante V0255-25, de 5 de marzo de 2025, la Dirección General de Tributos analiza el caso de una empresa arrendadora que no cobró alquiler desde agosto de 2020 hasta junio de 2023. Finalmente, en esa fecha, se produjo el desalojo y se dio por terminado el contrato.
La empresa dio de baja el crédito como incobrable y preguntó si podía modificar la base imponible del IVA de esas rentas impagadas.
La DGT responde afirmativamente, pero deja claro que no basta con el impago. Lo importante es que la operación haya quedado “sin efecto”, es decir, que se haya extinguido el contrato y no exista posibilidad real de cobro.
Esto puede acreditarse mediante:
El criterio no es solo español: el Tribunal de Justicia de la UE, en sentencias como Lombard (C-404/16) o UniCredit Leasing (C-242/18), ya estableció que cuando una operación se extingue definitivamente, debe ajustarse la base imponible, aunque el motivo sea el impago.
Una vez constatada la extinción del contrato y la incobrabilidad, hay dos caminos para recuperar el IVA:
Rectificación de autoliquidaciones (art. 120.3 LGT)
Permite corregir declaraciones pasadas si el IVA ingresado resultó improcedente. Requiere solicitud formal ante Hacienda.
Regularización en el modelo de IVA actual o siguiente
Según el art. 89.5 de la Ley del IVA, puedes regularizar en la declaración del periodo en que ocurrió el hecho (resolución, desalojo, baja contable) o en el siguiente.
Plazo máximo: 1 año desde que se produjo la causa habilitante.
Para que Hacienda acepte la modificación, es esencial:
Muchos arrendadores piensan que dejar de emitir facturas o esperar el paso del tiempo es suficiente. No lo es.
La clave está en que la operación haya quedado jurídicamente sin efecto, y eso debe poder demostrarse.
La normativa del IVA permite recuperar el impuesto ingresado por rentas impagadas cuando el contrato de arrendamiento se ha extinguido definitivamente y el crédito se ha dado de baja.
Pero para lograrlo, hay que actuar dentro de los plazos, con la documentación adecuada y con disciplina fiscal y contable.
La oportunidad está ahí, pero no llega sola: hay que solicitarla, demostrarla y justificarla.
ADADE Central
